公租房质保期内建设项目查验报修的通知
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发布人:武文平  发布时间:2018-01-10   动态浏览次数:23

公租房质保期内建设项目查验报修的通知

部门、各学院

我校公租房41项建设项目中,有23项工程关系质保期问题(详见附件一)。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定,建设工程保修期是指在正常使用条件下,建设工期的最低保修期限,建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。质保期内发现的质量问题,属于承建方无偿维修;质保期满后,发现的质量问题,需要有偿维修,维修所产生的费用由业主个人或集体完全承担。目前,公租房质量报修与维修工作存在以下问题:一是没有上房的公租房无人查验报修上房没有装修的公租房查验报修不经常不彻底;是业主查验发现的问题报修信息不畅、协修力度不够、维修反应不快、修后效果不佳;是公共设施部分的质量问题无人查验报修等。

为了维护学校和业主的利益,依照“主动查找质量问题,确保质保期内彻底解决”的宗旨,学校制定了质保期内建设项目报修维修计划,成立了由基建处、后勤管理处、学生处、国资处、国际交流处、物业公司等相关部门组成的质保期内建设项目查验报修小组,请各部门各学院通过各种方式告知动员业主,对照本通知安排的查验、报修、修缮、动维护和汇总反馈五个环节,明晰各自责任、履行各自义务,主动参与、主动监督群策群力做好质保期内公租房各项建设项目的查验报修工作。具体通知如下:

一、查验

1.业主。按照“早发现早报修早解决”的原则,对自己的住房和公共设施存在的质量问题进行经常性、针对性的查验例如针对门窗安装、窗台渗水、洗手间渗水、门锁故障、电梯故障周围邻居违规改建野蛮装修等引起的质量等问题进行排查未入住的业主,请自行安排查验住房质量问题可参考公租房常见质量问题汇总表(详见附件三)》,对查验的质量问题及时报修和协助维修

2.学生处。安排专人管理公租房11号楼的4部电梯,协调学生进出本楼高峰期间的电梯运载,严禁超载运行保障学生安全出行。发现电梯运行、学生住宿房间的质量等问题,及时与物业公司联系报修事宜,必要时基建处联系协调解决事宜

3.国资处。安排专人检查引进人才周转住房质量问题。发现问题及时与物业公司联系报修事宜,必要时基建处联系协调解决事宜

4.国际交流处。安排专人检查留学生公寓住房质量问题,发现问题及时与物业公司联系报修事宜,必要时基建处联系协调解决事宜

5.后勤管理处(物业公司。严格按照物业服务合同约定,认真履行各自义务加强公租房及公共设施质量、安全问题检查排查复查的力度;严格按照物业公司制定的公租房维修管理办法进行装修监管,查验装修中出现二次破坏所引发的质量问题;查验未出售住房及未交付储藏室的检查与报修。

6.基建处。合同质保期到期前6个月为时间节点,制定公租房临近质保期工程质量维修计划,协调相关部门、业主、物业公司开展质量查验工作。针对室内墙壁空鼓、顶层渗漏水、电梯、门锁等特殊质量问题,制定针对性的查验维修计划。

二、报修

1.报修程序

2017年3月14日召开的“徐州工程学院公租房建设工程质保问题专题会议”上,针对质保期内维修问题,基建处、后勤管理处、施工单位、物业制定了以下报修流程。

1)业主发现质量问题,向物业办公室报修,前台接到业主报修,通知经理与相关工程人员,立即查看现场、分析原因并拍照取样。 

2)工程人员现场确认后,与业主进行沟通,了解业主维修意向物业公司督促施工单位在24小时内提维修实施方案

3)将施工单位出具的维修实施方案提交给物业公司。约定现场查看时间,业主确认后按常见病维修时限安排维修。 

4)根据物业公司业主回访的反馈意见,上门进行复检。

5)如果出现未能及时维修,或者维修多次未果等维修服务问题,可直接拨打基建处电话进行反映,基建处要积极协调做好终极处理工作

2.报修责任

1)业主。按照报修流程,对所住房间或者公共区域出现的质量问题及时查验报修

2)学生处。按照报修流程,加强对公租房11号楼房间、电梯以及公共区域质量问题的查验报修

3)国资处。按照报修流程,加强对引进人才周转住房房间、电梯以及公共区域质量问题的查验报修。

4)国际交流处。按照报修流程,加强对留学生公寓房间、电梯以及公共区域质量问题的查验报修。

5后勤管理处(物业公司认真履行物业服务合同,对业主提出的质量问题,积极与承建方沟通联系,做到又好又快维修;对家装、公共区域公共设备等进行不定期的查验报修,并完善记录工作。后勤管理处加强对物业公司报修工作的监管;查验未出售住房及未交付储藏室的检查与报修。

6)基建处。协调业主相关部门的报修工作加强对物业公司报修工作的监管。

三、修缮

1.施工单位。按照“又好又快维修”的原则,针对电梯、门锁等应急维修问题,进行随叫随到的维修;针对门窗、土建等非应急维修问题可选择周末时间统一安排维修(具体维修时间详见附件四)

2.后勤管理处(物业公司物业公司具体做好对业主反映的质量问题、以及家装、公共区域公共设备等相关质量问题,及时联系施工单位进行维修,监管维修质量、反馈维修信息、了解业主的满意度,并做好相关记录工作。后勤管理处加强对物业公司维修工作的监管;查验未出售住房及未交付储藏室的检查与报修。

3.基建处。加强修缮工作的协调和监管特别是加强对应急式报修工作的协调力度,确保报修信息要畅、维修反应要快、协修力度要大、修后效果要好。

4.业主、学生处、国资处、国际交流处。查验修缮结果,向物业公司或者基建处反馈修缮意见和修缮工作的满意度

四、动维护

动维护是指在建筑工程中建筑设备的动态维护过程和非建筑设备不定期的维修检查工作。按照物业服务合同规定,公租房公共区域和公共设备是物业管理维护的重要工作内容,应全力负责如水泵、风机、消防和雨水利用系统等设备工程定期开启关闭、检修保养等动维护工作。

例如,如果公租房地下雨污水水泵长时间不进行开启等动维护,水泵芯部容易锈蚀堵塞,遇到大雨后水泵就不能及时开启泄水,带来大面积水淹现象,造成部分公共区域设施损毁给业主出行带来不便

再如,如果地下室风机不进行定期开启和日常保养等动维护,地下室不能很好通风去潮,空气湿度过大,地板和顶板返潮积水,使得机械设备中电子元件潮化后形成冷凝水,导致电路短路,致使排污泵无法正常工作、地下室弱电室设备受潮短路等危及财产安全甚至危及业主人身安全现象的发生。2017年8月29日,因地下室车库配电箱因受潮短路,导致开关及继电器损毁,江苏鹏泰电气有限公司上门维修,更换多处电子元件,并以不是元件本身质量问题为由,拒绝支付维修款,要求地下室风机勤开启,保证空气干燥,确保配电箱及电子元件正常运作。

目前公租房动维护应做好以下相关工作,一是定期检查消防栓箱,开阀试压,防止因阀门锈蚀或人为损坏,产生漏水渗水等事故,影响电梯等设备的正常使用;二是定期开启地下室风机等设施设备,确保正常运作,防止夏季地下室过于潮湿而造成相关电气元件损坏,影响消防设施设备的正常运转;三是定期检查和保养水泵和雨水收集设备,涂抹机油,防止出现锈蚀和破坏。四是其他相关的动维护工作。

物业公司应依照建筑设备使用说明,对水泵、风机等动维护的设备进行检查和保养,确保建筑设施设备正常使用,切实把动维护工作纳入到物业常规服务工作中。后勤管理处加强对物业公司动维护工作的监管。基建处协调处理质保期内动维护维修的协调工作。

五、汇总反馈

1.业主学生处、国资处、国际交流处加强对维修服务质量问题的监督和反馈,对于不满意的维修服务可以直接拨打基建处办公室电话报修。

2.后勤管理处(物业公司。物业公司应将维修和动维护的结果及时分类汇总上报;对于需要动维护的公共设施提供合理的动维护方案并认真进行动态维修保养。对业主不满意的维修结果,立即报基建处解决,并做好跟踪回访工作。后勤管理处加强对物业的管理工作监督和抽查其中对业主所反馈管理上的问题,督促物业整改

3.基建处。梳理、统计公租房整体维修工作,建立QQ群、设立专门保修投诉电话、建立动态维修监管体系,跟踪维修反馈意见,全面做好质保期内的维修工作。

附:公租房各项建设项目的查验报修工作流程:

联系方式:1.物业公司:13775990010(陈经理)  17327397003(物业办公室)                         

2.基建处办公室:83280076    18752110509(60509)

      3.QQ群:587958300(公租房质保期维修服务

附件一:附件一 徐州工程学院公租房质保期进度表.xlsx

附件二:附件二 徐州工程学院 2018年上半年度质保期到期合同项目一览表.xlsx

附件三:附件三 徐州工程学院公租房已报修质量问题汇总表.xls

附件四:附件四 徐州工程学院公租房施工单位质保期内维修时间安排表.xlsx

                                                                            工会  基建处

                                                                                2017年12月25